Комментарий к статье 239 Гражданского кодекса РФ

Статья 239. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится

Комментарий к Ст. 239 ГК РФ:

1. Пункт 1 комментируемой статьи посвящен условиям отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Недвижимое имущество (здания, сооружения и др.), находящееся на земельном участке, изъятие которого обусловлено государственными или муниципальными нуждами, выкупается у собственника или продается с публичных торгов только по решению суда. Подробный порядок выкупа и продажи этого имущества регулируется ст. ст. 279 - 282 и 447 - 449 ГК (см. коммент. к ним). При определении законности изъятия имущества нужно руководствоваться ч. 3 ст. 35 Конституции.

2. Во всех случаях принудительного изъятия имущества собственник вправе настаивать на его предварительном и равноценном возмещении. Основания, условия и порядок возмещения установлены в ст. ст. 49, 55, 57, 63 ЗК. Собственнику возмещается стоимость строений, жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или расходов по переносу их на новое место, стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства.

3. Решение суда об изъятии имущества выносится по требованию государственного или муниципального органа, которые должны располагать убедительными доказательствами необходимости изъятия именно данного земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также о справедливости компенсации.

4. Действие комментируемой статьи может быть расширено в специальном законодательстве, причем с ограничением территории применения соответствующих норм.

Например, ст. 15 ФЗ от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2007. N 49. Ст. 6071) установила особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях организации и проведения указанных игр и развития города Сочи как горноклиматического курорта.

Например, по выбору граждан, являющихся собственниками земельных участков и расположенных на них индивидуальных жилых домов, взамен изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения земельных участков и расположенных на них индивидуальных жилых домов им могут предоставляться земельные участки и расположенные на них индивидуальные жилые дома или жилые помещения в жилых домах блокированной застройки, в многоквартирных домах. При этом собственник жилого помещения, изымаемого в соответствии с рассматриваемой статьей, не обязан компенсировать разницу, возникающую в результате предоставления ему иного, более ценного жилого помещения.

Практика применения указанного Закона, равно как и комментируемой статьи, показывает, что главным камнем преткновения являются два вопроса: о достаточности оснований для изъятия участка, на котором находится недвижимое имущество, и о справедливости выкупной цены за это имущество.

5. Пункт 2 комментируемой статьи расширяет ее действие на случаи изъятия горных отводов, водных объектов и других обособленных природных объектов, на которых находится имущество.