Комментарий к статье 684 Гражданского кодекса РФ

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

Комментарий к Ст. 684 ГК РФ:

1. Коммент. ст. посвящена преимущественному праву нанимателя на заключение именно с ним договора жилищного найма на новый срок, если наймодатель по-прежнему намерен сдавать помещение внаем. Данное право предоставлено законом всем нанимателям, включая и тех из них, которые допускали нарушения своих обязанностей по договору, что вряд ли оправданно. Поэтому наймодатель может избавиться от неугодного ему нанимателя лишь посредством воздержания от сдачи помещения внаем в течение одного года. Кроме того, он должен предупредить нанимателя не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора о том, что не намерен более сдавать помещение.

2. Наличие у нанимателя преимущественного права на пролонгацию договора найма не означает, что он вправе настаивать на заключении с ним договора на тех же условиях, которые действовали ранее. Обе стороны вправе выдвигать новые условия, не допуская при этом злоупотребления своими правами. При недостижении соглашения спор между сторонами по смыслу закона может быть передан на рассмотрение суда. При этом специально подчеркивается, что при согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Однако и в данном случае инициатива по согласованию новых условий найма должна исходить от наймодателя. Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора он не предложит нанимателю новые условия найма, договор будет считаться возобновленным на прежних условиях. Разумеется, предлагать новые условия найма может и наниматель.

3. Если наймодатель нарушит свое решение не сдавать помещение внаем в течение года, он рискует быть привлеченным к ответственности за убытки, причиненные отказом возобновить договор с прежним нанимателем. Кроме того, договор с новым нанимателем может быть признан недействительным, и поскольку виновником этого будет наймодатель, ему придется также возмещать убытки новому нанимателю. По смыслу закона и, конечно, если на этом будет настаивать наниматель, договор с ним должен считаться возобновленным на прежних условиях.