Комментарий к статье 681 Гражданского кодекса РФ

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

Комментарий к Ст. 681 ГК РФ:

1. Коммент. ст. устанавливает общее правило, в соответствии с которым между сторонами распределяются обязанности по производству ремонта жилого помещения. Оно основывается на том, что текущий ремонт обычно не требует значительных затрат и позволяет учитывать конкретные запросы лиц, непосредственно проживающих в помещении; напротив, капитальный ремонт обычно связан с вложением в помещение более значительных сумм, увеличивает его стоимость, нередко требует для своего проведения освобождения помещения. Поэтому вполне логично, что обязанность по производству текущего ремонта жилого помещения возлагается на нанимателя, а капитального - на наймодателя. Впрочем, данное правило носит диспозитивный характер, и потому стороны могут изменить его своим соглашением.

2. К текущему ремонту жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся работы, направленные на поддержание помещения в надлежащем состоянии и ликвидацию последствий его износа. К ним, в частности, относятся побелка, окраска и оклейка стен и потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, систем холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения) и т.п.

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя.

Невыполнение нанимателем обязанности по производству текущего ремонта жилого помещения дает наймодателю право расторгнуть договор жилищного найма и взыскать с нанимателя стоимость таких работ.

3. К капитальному ремонту жилого помещения, выполняемому наймодателем или за его счет, относятся работы по перестилке полов, замене дверей, окон, радиаторов и инженерного оборудования, укреплению несущих конструкций и т.п.

Если необходимость капитального ремонта жилого помещения вызвана действиями (бездействием) нанимателя, последний обязан возместить наймодателю соответствующие расходы.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

4. Наймодатель обязан своевременно предупредить нанимателя о предстоящем проведении в помещении работ по капитальному ремонту, в особенности если требуется освобождение жилого помещения на время проведения его капитального ремонта. Обязанность по предоставлению нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта жилого помещения, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, жилого помещения маневренного фонда, отвечающего санитарным и техническим требованиям, наймодатель не несет.

5. Понятие "переоборудование жилого дома", о котором говорится в п. 3 коммент. ст., жилищному законодательству неизвестно, так как последнее оперирует понятиями "переустройство" и "перепланировка". Под переоборудованием же дома обычно понимается изменение его целевого назначения, в частности перевод в нежилой фонд. Почему законодатель использовал данный термин, не совсем ясно - скорее всего, это элементарный юридико-технический брак.

Не вполне понятно, далее, как понятие "переоборудование дома" соотносится с его капитальным ремонтом и реконструкцией.

Очевидно также, что закрепленное п. 3 правило может быть реализовано лишь в том случае, если наймодатель жилого помещения является собственником всего жилого дома, так как в противном случае вопрос о переоборудовании дома находится вне его контроля.

Таким образом, если цель п. 3 состояла в том, чтобы обеспечить нанимателю спокойное пользование жилым помещением в течение срока действия договора, то она едва ли может считаться достигнутой из-за нарушения элементарных правил юридической техники.