Статья 1213 ГК РФ (последняя редакция с комментариями). Право, подлежащее применению к договору в отношении недвижимого имущества

СТ 1213 ГК РФ

1. При отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное явно не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество.

2. К договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право.

Комментарий к Ст. 1213 Гражданского кодекса РФ

В соответствии с комментируемой статьей определяется право, подлежащее применению к договору в отношении недвижимого имущества, при отсутствии соглашения сторон о таком применимом праве. Ни Основы гражданского законодательства СССР, ни ГК РСФСР соответствующих коллизионных норм не содержали. Согласно пункту 1 данной статьи в этом случае применимым является право страны, с которой договор наиболее тесно связан. При этом определено, что правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается право страны, где находится недвижимое имущество, но при условии, если иное явно не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела. В это положение Федеральным законом от 30 сентября 2013 г. N 260-ФЗ внесено уточняющее изменение, в результате которого установлено, что изложенное общее правило применяется, если иное именно явно не вытекает из закона, условий или существа сделки либо совокупности обстоятельств дела (включено слово "явно").

Подобный подход к коллизионному регулированию прослеживается в положениях п. "c" и "d" § 1 ст. 4 "Право, подлежащее применению при отсутствии выбора" Регламента ЕС о праве, применимом к договорным обязательствам ("Рим I"), согласно которым при отсутствии выбора, осуществленного в соответствии со ст. 3, и без ущерба статьям 5 - 8 названного Регламента право, подлежащее применению к следующим договорам, определяется, как указано ниже: договор, имеющий предметом вещное право на недвижимое имущество или аренду недвижимого имущества, регулируется правом страны, где находится недвижимое имущество (п. "c"); несмотря на пункт "c", договор аренды недвижимого имущества, заключенный с целью временного личного пользования на срок не более шести последовательных месяцев, регулируется правом страны, где имеет свое обычное место жительства собственник, при условии, что арендатором является физическое лицо, имеющее свое обычное место жительства в той же самой стране (п. "d").

Выше говорилось (см. коммент. к ст. 1205.1 Кодекса), что в российском праве принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам предусмотрена статьей 130 ГК РФ. Как предусмотрено в п. 1 указанной статьи (в ред. Федерального закона от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ <83>), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
--------------------------------
<83> СЗ РФ. 2006. N 50. Ст. 5279.

Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает, что к договорам в отношении находящихся на территории РФ земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества подлежит применению российское право. В прежней (первоначальной) редакции данного пункта также указывалось на такой предмет договоров, как обособленные водные объекты, но это указание исключено Федеральным законом от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ <84>, которым введен ВдК РФ.
--------------------------------
<84> СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2380.

Изложенное правило основано на положении ч. 1 ст. 9 Конституции РФ, в котором в качестве одной из основ конституционного строя установлено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Соответственно данному конституционному положению в п. 3 ст. 129 части первой ГК РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В развитие данного положения в п. 3 ст. 209 данного Кодекса установлено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.