Комментарий к статье 290 Гражданского кодекса РФ

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

Комментарий к Ст. 290 ГК РФ:

1. Формулировка п. 1 ст. 290 некорректна в той же степени, что и формулировка ст. 289 ГК (см. коммент.). В действительности п. 1 ст. 290 отражает не реальное положение дел, а лишь указывает на возможную принадлежность общего имущества в многоквартирном доме собственникам отдельных квартир, которая может воплотиться в действительность при наличии определенных обстоятельств.

Иными словами, лишь с созданием кондоминиума норма об общей собственности собственников квартир в многоквартирном доме, закрепленная п. 1 ст. 290, утрачивает свой декларативный смысл и наполняется реальным содержанием. У собственников квартир появляется ясность относительно того, о каком именно общем имуществе идет речь, каков состав этого имущества и каким образом определяется их доля в праве собственности на это имущество.

До создания кондоминиума все имущество жилого дома, предназначенное для обслуживания общих нужд собственников и нанимателей отдельных квартир, продолжает оставаться в собственности государства или муниципального образования.

2. Согласно п. 1 ст. 290 к общей собственности собственников квартир в многоквартирном доме отнесены: а) общие помещения дома; б) несущие конструкции дома; в) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование дома, предназначенное для обслуживания более одной квартиры. Указанный исчерпывающий перечень элементов общего имущества жилого дома является неполным и неточным.

Согласно СНиП от 2 августа 2001 г. элементы жилого дома достаточно четко подразделяются на четыре группы: 1) помещения; 2) конструкции; 3) пространства; 4) оборудование. При этом помещениями (жилыми и нежилыми) считаются внутренние части здания, отделенные друг от друга капитальными стенами или перегородками и предназначенные для самостоятельного использования. К общим помещениям, в частности, относятся лестнично-лифтовой узел, лифтовой холл, световой карман. К конструкциям (несущим и ненесущим) относятся фундамент, стены, перекрытия, перегородки, крыша, световой фонарь, ограждения и т.д. Пространствами являются тамбур, чердак и шахта для проветривания. Наконец, оборудованием признаются водопроводные и канализационные трубы, электропроводка, телефонный кабель и т.п.

Таким образом, к общему имуществу жилого дома, помимо названных в п. 1 ст. 290 элементов, относятся также пространства - тамбуры, чердаки и шахты, а также все конструкции (а не только несущие). Данный вывод, нашедший подтверждение в п. 1 ст. 36 ЖК, имеет непосредственное практическое значение при решении вопросов, связанных с использованием пространств в жилом доме, например устройством мансард в чердачных пространствах.

Помимо этого, при сопоставлении формулировки п. 1 ст. 290 с формулировкой п. 1 ст. 36 ЖК обнаруживается, что к общему имуществу дома ГК не относит "земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке". Объясняется это, видимо, тем, что для включения данного земельного участка в состав кондоминиума необходимо его формирование, описание, определение границ и т.п., на что косвенно указывает п. 1 ст. 36 ЖК, отсылающий к земельному и градостроительному законодательству.

Данное обстоятельство служит дополнительным аргументом в пользу того, что никакой кондоминиум не возникает автоматически, а появляется в качестве особого объекта права в установленном законом порядке.

3. Пункт 2 комментируемой статьи закрепляет правило, согласно которому доля в праве собственности на общее имущество жилого дома не может отчуждаться отдельно от права собственности на квартиру. Данный запрет является существенным изъятием из правил об общей собственности (гл. 16 ГК РФ), которые в целом приложимы к общему имуществу жилого дома (разумеется, при условии его оформления в качестве кондоминиума). Его существование оправдано, поскольку общее имущество жилого дома имеет строго целевое назначение.

Из п. 2 ст. 290 вытекает, что доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома следует судьбе права собственности на квартиру (как, впрочем, и судьбе права собственности на нежилое помещение в доме).

В литературе и судебной практике данное положение иногда объясняется тем, что общее имущество в доме является принадлежностью главных вещей - жилых и нежилых помещений - и потому всегда разделяет их судьбу (ст. 135 ГК РФ).

Данное объяснение поверхностно и иначе, как недоразумением, признано быть не может. Жилой дом представляет собой единый имущественный комплекс, состоящий из множества элементов, которые и физически, и функционально взаимосвязаны друг с другом. Отдельные помещения, как жилые, так и нежилые, не могут существовать без того общего имущества, которое предназначено для их обслуживания, а порой и самого существования. Это означает, что они не отвечают основному признаку главной вещи - возможности использоваться по назначению самостоятельно, без своей принадлежности. Кроме того, правило ст. 135 ГК является диспозитивным, в то время как положение п. 2 ст. 290 носит строго императивный характер.

Таким образом, отдельные помещения в жилом доме и общее имущество дома не соотносятся между собой в качестве главной вещи и принадлежности, а образуют вместе единую сложную вещь (ст. 134 ГК РФ).