Комментарий к статье 281 Гражданского кодекса РФ

Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд

Комментарий к Ст. 281 ГК РФ:

1. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится на основании соглашения о выкупе. Такое соглашение между уполномоченным органом соответствующего публично-правового образования, для нужд которого изымается участок, и собственником заключается в простой письменной форме и не требует государственной регистрации. Но государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок.

Существенным условием соглашения о выкупе является обязательство публично-правового образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. Также в соглашении определяются плата за земельный участок (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа.

2. Определение выкупной цены земельного участка осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. В выкупную цену включаются: 1) рыночная стоимость земельного участка; 2) рыночная стоимость находящегося на нем недвижимого имущества; 3) все убытки, причиненные собственнику изъятием.

Согласно ст. 66 ЗК цена земельного участка и находящейся на нем недвижимости определяется по соглашению сторон, которые могут руководствоваться Законом об оценочной деятельности. Если при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд возникли разногласия по размеру выкупной цены, оценка недвижимости является обязательной. В соответствии с п. 4 ст. 57 ЗК для расчета выкупной цены используется стоимость участка в день, предшествующий принятию решения.

Возмещение собственнику убытков в соответствии со ст. 57 ЗК производится в полном объеме, включая в том числе упущенную выгоду. Под убытками понимаются реальный ущерб - затраты, понесенные собственником (например, на улучшение земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений, на посадки многолетних плодово-ягодных, защитных и других насаждений, посевов и т.д.), упущенную выгоду (например, неполученную арендную плату, произведенные изменения участка для возможности сдать его в аренду, неполученный ежегодный доход от реализации перерабатываемой продукции в расчете на предстоящий период, который требуется для возобновления производства на новом участке, и т.п.), а также убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами (например, штраф за досрочное прекращение договора).

Возмещаемые собственнику убытки могут быть оговорены в соглашении о выкупе либо выплачиваться на основании решения суда в случае возникновения разногласий о возможности их компенсации или об их размере. Все убытки, как фактические, так и предполагаемые, должны иметь обоснованное подтверждение. В качестве доказательств могут быть представлены сметы затрат, договоры и другие документы, подтверждающие факт затрат, связанных с переездом, переносом строений, перемещением древесно-кустарниковой растительности, обязательства перед третьими лицами и т.п.

Порядок возмещения убытков собственникам изымаемых участков устанавливается в Правилах возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утв. Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. (СЗ РФ. 2003. N 19. Ст. 1849).

Следует учитывать, что погашение убытков контрагентам по сделкам является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому при их возмещении необходимо руководствоваться нормами гражданского законодательства об ответственности. Так, в соответствии с п. 1 ст. 401 ГК при неисполнении обязательства лицо несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности). Следовательно, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд на собственника не может быть возложена ответственность за досрочное прекращение обязательств. Если земельный участок использовался для предпринимательской деятельности, собственник также может быть освобожден от ответственности (хотя он и отвечает независимо от вины), так как надлежащее исполнение им обязательств перед контрагентами оказалось невозможным вследствие действия непреодолимой силы, т.е. чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства - изъятия участка для государственных или муниципальных нужд (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Но если тем не менее в соглашении о выкупе убытки, причиненные контрагентам, были включены в выкупную цену, собственник обязан выплатить их и не может ссылаться на освобождение от ответственности.

Выкупная цена выплачивается собственнику из бюджета того публично-правового образования, для нужд которого изымается земельный участок.

3. Соглашение о выкупе является возмездным договором. Встречным предоставлением по общему правилу является выкупная цена (денежная сумма). Но в соответствии с комментируемой нормой в качестве такового может выступить и имущественный эквивалент - другой земельный участок. Если его стоимость меньше, чем выкупная цена изымаемого участка, производится доплата разницы с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В этом случае соглашение о выкупе можно квалифицировать как договор мены. Но допускается он только по соглашению с собственником земельного участка.