Статья 264 ГК РФ (последняя редакция с комментариями). Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

СТ 264 ГК РФ

1. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

3. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Комментарий к Ст. 264 Гражданского кодекса РФ

1. Собственник земельного участка вправе предоставлять его другим лицам. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, могут обладать как вещными, так и обязательственными правами на них. Обязательственные права возникают из договора, а ограниченные вещные - на основании закона.

В п. 1 комментируемой статьи закреплено, что земельные участки могут предоставляться их собственниками (о праве собственности на землю см. комментарий к ст. 260 ГК РФ) другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

С учетом содержащихся в ГК РФ и ЗК РФ норм земельные участки могут быть предоставлены их собственниками:

1) в аренду (см. ст. 607 ГК РФ, ст. ст. 22, 39.8 ЗК РФ);

2) в безвозмездное пользование (в ст. 24 ЗК РФ закреплено, что договор безвозмездного пользования земельным участком заключается в соответствии с ГК РФ, следовательно, к такому договору применимы нормы гл. 36 (ст. ст. 689 - 701) ГК РФ);

3) на праве ограниченного пользования чужим участком (сервитут) (см. ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ);

4) в постоянное (бессрочное) пользование (см. ст. 268 ГК РФ, ст. 39.9 ЗК РФ);

5) на праве пожизненного наследуемого владения (см. ст. 265 ГК РФ).

Для целей практического применения указанных норм важно учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" права на землю, не предусмотренные ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретенное гражданином до дня введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Помимо указанных положений следует принимать во внимание и другие аспекты ст. 3 и др. ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", уточняющие применение норм ЗК РФ.

2. В соответствии с п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством РФ;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

В соответствии с п. 2 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное пользование.

В силу п. 2 комментируемой статьи лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных:

1) законом. Так, в частности, в ст. 41 ЗК РФ отмечено, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 23 ЗК РФ права лиц, использующих земельный участок на основании сервитута, определяются договором, права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут;

2) или договором с собственником. Например, в договоре аренды может быть предусмотрен запрет на передачу земельного участка в субаренду.

3. Предоставление лицу, не являющемуся собственником, права владения и пользования земельным участком не влечет автоматического предоставления права распоряжения им.

ГК РФ в п. 3 комментируемой статьи устанавливает запрет на распоряжение земельным участком владельцем, не являющимся собственником. Однако законом могут предусматриваться исключения из этого правила.

Так, согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.