Статья 131 ГК РФ (последняя редакция с комментариями). Государственная регистрация недвижимости

СТ 131 ГК РФ

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

5. Утратил силу с 1 октября 2013 г.

6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Комментарий к Ст. 131 Гражданского кодекса РФ

1. По смыслу комментируемой статьи ГК РФ в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. О понятии недвижимых вещей см. комментарий к ст. 130 ГК РФ.

Государственной регистрации, осуществляемой уполномоченными органами, в Едином государственном реестре, в частности, подлежат:

- право собственности;

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления;

- право пожизненного наследуемого владения;

- право постоянного пользования;

- ипотека;

- сервитуты;

- иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Так, например, согласно ч. 3 ст. 33 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Государственная регистрация вещных и иных прав на недвижимое имущество является своего рода дополнительным правовым основанием для того, чтобы недвижимая вещь приобрела оборотоспособность. Об этом делают вывод судебные органы при рассмотрении конкретных гражданско-правовых дел (см., например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.12.2012 по делу N А46-6209/2012).

По состоянию на 01.08.2016 основным актом, регулирующим в соответствии с ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав, является ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности, урегулированы ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Однако здесь необходимо принимать во внимание ряд следующих изменений:

1) с 01.01.2017 в основной части (за исключением отдельных положений, для которых предусмотрены иные сроки) вступает в силу ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", регулирующий отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно этому Закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных данным Законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, с 01.01.2017 кадастровый учет недвижимости и государственная регистрация прав на нее объединены в единую систему учета и регистрации. Будет сформирован Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который объединит сведения, содержащиеся на сегодняшний день в кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В ЕГРН, в частности, войдут реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), реестр прав, их ограничений и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), а также реестр границ (сведения о границах в настоящее время содержатся в кадастре недвижимости). Вести ЕГРН будут в электронном виде. Исключение составят реестровые дела. В них на бумажном носителе будут храниться оформленные в простой письменной форме и представленные в бумажном виде заявления, а также документы, оригиналы которых отсутствуют в других органах государственной власти, органах местного самоуправления и архивах. Отметим, что на сегодняшний день кадастр недвижимости и ЕГРП ведутся на электронных и бумажных носителях, при этом последние имеют приоритет;

2) согласно ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на нее должен исключительно Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) и его территориальные органы. Эти полномочия нельзя будет передать подведомственным учреждениям. По состоянию на 01.08.2016 государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним осуществляет Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), а кадастровый учет - подведомственная ему Кадастровая палата по субъектам РФ;

3) в силу ст. 69 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" технический учет или государственный учет объектов недвижимости, осуществленный до дня вступления в силу данного Закона, признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. Также по вопросу особенностей осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости в отдельных случаях см. ст. 70 указанного Закона;

4) со дня вступления в силу ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (см. ч. 6 ст. 72 данного Закона) сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в ст. 4 данного Закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Из чего следует, что осуществлять перерегистрацию ранее учтенных объектов недвижимости не нужно;

5) согласно ФЗ от 03.07.2016 N 361-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации":

а) с 01.01.2017 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" изменит свое наименование - ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" и будет регулировать отношения, возникающие в связи с осуществлением кадастровой деятельности, деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров;

б) с 01.01.2017 признаны утратившими силу главы I - IV, ст. 31 и глава VI ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

в) с 01.01.2020 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" признан утратившим силу.

2. Законодательством могут быть установлены требования об осуществлении в отношении недвижимых вещей не только государственной регистрации, но и специальной регистрации или учета. Под специальной регистрацией следует понимать внесение сведений об объекте недвижимого имущества в специальный реестр, содержащий сведения об объектах недвижимого имущества одного определенного рода (вида).

Так, например, в соответствии с ФЗ от 14.03.2009 N 31-ФЗ "О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними" государственной регистрации подлежат права на воздушные суда и сделки с ними. В соответствии с данным Законом осуществляется государственная регистрация прав на подлежащие государственной регистрации в соответствии с ВзК РФ гражданские воздушные суда, а также на государственные воздушные суда, которые используются в коммерческих целях в порядке, установленном Правительством РФ.

В рамках ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществляется государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных данным Законом сведений об объектах недвижимости.

3. В силу п. 3 комментируемой статьи на уполномоченный государственный орган возложена обязанность по обеспечению удостоверения государственной регистрации вещного или иного права в отношении недвижимой вещи либо ограничения этого права, его возникновения, перехода и прекращения. Способов такого удостоверения два:

1) выдача документа о зарегистрированном праве;

2) совершение надписи на документе, представленном для государственной регистрации.

4. Информация о зарегистрированных на недвижимые вещи правах, а также об ограничениях прав, их возникновении, переходе и прекращении предоставляется уполномоченным органом любому лицу, к нему обратившемуся. Такая информация предоставляется в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования.

Сведения предоставляются в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости, выписки из Единого государственного реестра недвижимости или ином виде, установленном органом нормативно-правового регулирования.

Обратим внимание, что любому лицу предоставляется только та информация о зарегистрированных на недвижимые вещи правах, которая признана общедоступной. Сведения, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав только по запросам субъектов, имеющих право на получение соответствующей информации.

Более подробно аспекты предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регламентированы в гл. 8 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

5. Судебная практика по ст. 131 ГК РФ:

- Определение КС РФ от 22.12.2015 N 2791-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб гражданки Лаптевой Нажмии Мухамедовны на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 статьи 131, пунктом 2 статьи 292, статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 198, 202 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации";

- Определение КС РФ от 23.06.2015 N 1529-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Болявина Андрея Петровича на нарушение его конституционных прав пунктами 1 и 3 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1 и 2 статьи 13 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации", подпунктом "к" пункта 9, подпунктом "к" пункта 21, подпунктом "е" пункта 45 и пунктом 46 правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан";

- Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (см. п. п. 17, 38);

- Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (см. п. 1).