Вы здесь

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

СТ 687 ГК РФ

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Комментарий к Ст. 687 Гражданского кодекса РФ

1. Основания для расторжения договора найма можно условно разделить на две большие группы:

- добровольные;

- принудительные.

В свою очередь, принудительные основания можно также подразделить на две подгруппы:

- требования наймодателя;

- требования любой из сторон.

Добровольные основания предполагают одновременное наличие следующих условий:

- волеизъявление нанимателя;

- согласие всех граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Данное согласие должно быть получено в письменной произвольной форме, из которой явствует такое согласие;

- письменное предупреждение наймодателя, то есть направление наймодателю письменного уведомления почтовым отправлением, электронной почтой или иным способом, подтверждающим факт такого предупреждения. Срок такого предупреждения - не менее чем за три месяца до желаемой нанимателем даты расторжения договора найма.

Обратим внимание, что каких-либо конкретных оснований (обстоятельств) расторжения договора найма по инициативе нанимателя в ГК РФ не закреплено. Это означает, что наниматель вправе в любое время по своему усмотрению расторгнуть договор найма с соблюдением условий такого расторжения, установленных ГК РФ. Полагаем, что в ГК РФ следовало бы включить условие о возмещении нанимателем наймодателю убытков, причиненных расторжением договора по инициативе нанимателя без уважительных причин.

Принудительные основания - основания расторжения договора найма в судебном порядке путем подачи искового заявления. К числу таких оснований относятся требования наймодателя в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение срока, установленного ГК РФ;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- использования гражданином жилого помещения не по назначению;

- нарушения прав и интересов соседей.

К основаниям расторжения договора найма относятся требования любой из сторон в случаях:

- непригодности помещения для проживания;

- аварийного состояния помещения;

- иных случаях, установленных законодательством.

Что касается оснований, по которым договор найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя, то все эти основания связаны с неправомерным поведением нанимателя, причем нанимателю в таких случаях предоставляется возможность устранения последствий такого противоправного поведения и срок для их устранения. А основания, связанные с инициативой любой из сторон договора, - это основания, которые, как правило, не зависят ни от одной из сторон, но, с другой стороны, в аварийное и непригодное для проживания состояние жилое помещение могут привести как наниматель, так и наймодатель.

2. Применимое законодательство:

- ЖК РФ;

- Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

3. Судебная практика:

- Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 06.08.2013 N 48-КГ13-4;

- Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом ВС РФ 29.04.2014);

- Определение Пермского краевого суда от 15.05.2013 по делу N 33-3584;

- Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 26.10.2011 по делу N 33-10295;

- Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 08.02.2011 по делу N 33-1486;

- Определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда Мурманской области от 18.12.2013 по делу N 33-4202/2013;

- Определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 05.11.2013 по делу N 33-4032-2013;

- Определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-3906/2012;

- Определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-3879/2012;

- Определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 03.08.2012 по делу N 33-5950/2012.