Вы здесь

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

СТ 687 ГК РФ

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:
8 (499) 938-58-61 (Москва и МО)
8 (812) 213-20-63 (Санкт-Петербург и ЛО)
8 (800) 505-76-29 (Регионы РФ)

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Комментарий к Ст. 687 Гражданского кодекса РФ

1. Основания для расторжения договора найма можно условно разделить на две большие группы:

- добровольные;

- принудительные.

В свою очередь, принудительные основания можно также подразделить на две подгруппы:

- требования наймодателя;

- требования любой из сторон.

Добровольные основания предполагают одновременное наличие следующих условий:

- волеизъявление нанимателя;

- согласие всех граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Данное согласие должно быть получено в письменной произвольной форме, из которой явствует такое согласие;

- письменное предупреждение наймодателя, то есть направление наймодателю письменного уведомления почтовым отправлением, электронной почтой или иным способом, подтверждающим факт такого предупреждения. Срок такого предупреждения - не менее чем за три месяца до желаемой нанимателем даты расторжения договора найма.

Обратим внимание, что каких-либо конкретных оснований (обстоятельств) расторжения договора найма по инициативе нанимателя в ГК РФ не закреплено. Это означает, что наниматель вправе в любое время по своему усмотрению расторгнуть договор найма с соблюдением условий такого расторжения, установленных ГК РФ. Полагаем, что в ГК РФ следовало бы включить условие о возмещении нанимателем наймодателю убытков, причиненных расторжением договора по инициативе нанимателя без уважительных причин.

Принудительные основания - основания расторжения договора найма в судебном порядке путем подачи искового заявления. К числу таких оснований относятся требования наймодателя в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение срока, установленного ГК РФ;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- использования гражданином жилого помещения не по назначению;

- нарушения прав и интересов соседей.

К основаниям расторжения договора найма относятся требования любой из сторон в случаях:

- непригодности помещения для проживания;

- аварийного состояния помещения;

- иных случаях, установленных законодательством.

Что касается оснований, по которым договор найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя, то все эти основания связаны с неправомерным поведением нанимателя, причем нанимателю в таких случаях предоставляется возможность устранения последствий такого противоправного поведения и срок для их устранения. А основания, связанные с инициативой любой из сторон договора, - это основания, которые, как правило, не зависят ни от одной из сторон, но, с другой стороны, в аварийное и непригодное для проживания состояние жилое помещение могут привести как наниматель, так и наймодатель.

2. Применимое законодательство:

- ЖК РФ;

- Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

3. Судебная практика:

- Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 06.08.2013 N 48-КГ13-4;

- Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом ВС РФ 29.04.2014);

- Определение Пермского краевого суда от 15.05.2013 по делу N 33-3584;

- Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 26.10.2011 по делу N 33-10295;

- Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 08.02.2011 по делу N 33-1486;

- Определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда Мурманской области от 18.12.2013 по делу N 33-4202/2013;

- Определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 05.11.2013 по делу N 33-4032-2013;

- Определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-3906/2012;

- Определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-3879/2012;

- Определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 03.08.2012 по делу N 33-5950/2012.