Вы здесь

Статья 685. Поднаем жилого помещения

СТ 685 ГК РФ

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Комментарий к Ст. 685 Гражданского кодекса РФ

1. Договор поднайма заключается в рамках пользования жилым помещением по договору найма. Субъектами договора поднайма являются:

- наниматель, который в договоре поднайма выступает в качестве наймодателя;

- поднаниматель - лицо, в чье пользование передается жилое помещение.

Предметом договора поднайма является жилое помещение, которое, в свою очередь, является предметом договора найма (все нанятое помещение в целом либо его часть), то есть, если, например, предметом договора найма является квартира, то предметом договора поднайма может быть комната в квартире.

Порядок заключения договора поднайма следующий:

- согласие наймодателя, которое должно быть получено в письменной форме. На практике такое согласие может быть получено в качестве ответа на уведомление нанимателя о своем намерении заключить договор поднайма;

- соблюдение условия о минимальном размере площади жилого помещения, приходящегося на одного человека, исходя из которого определяется общая площадь жилого помещения, предоставляемого по договору поднайма;

- возложение на нанимателя ответственности перед наймодателем по договору поднайма.

По своей юридической природе договор поднайма является возмездным, что означает обязанность поднанимателя вносить нанимателю плату в порядке и в размере, которые установлены договором поднайма.

Поскольку договор поднайма заключается в рамках договора найма, то срок договора поднайма должен соответствовать сроку договора найма, то есть этот срок может быть менее срока договора найма, но не может его превышать. В этой связи досрочное расторжение договора найма влечет за собой одновременное расторжение договора поднайма. При этом полагаем, что если договор найма был расторгнут в судебном (принудительном) порядке по основаниям, за которые отвечает наниматель (см. п. 2 ст. 687 ГК России), то поднаниматель вправе предъявить к нанимателю требования о возмещении причиненных в связи с таким расторжением убытков.

При этом на договор поднайма не могут распространяться нормы о преимущественном праве поднанимателя на заключение договора поднайма на новый срок, поскольку это может повлечь за собой нарушение нормы о сроке договора найма.

2. Судебная практика:

- Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 N 06АП-2875/2013;

- Определение Санкт-Петербургского городского суда от 26.02.2013 N 33-2878/2013;

- Определение Ленинградского областного суда от 15.02.2012 N 33-564/2012;

- Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.09.2009 N Ф03-3169/2009;

- Определение Московского городского суда от 28.04.2014 N 33-15339/14;

- Определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 19.07.2013 по делу N 33-3171/2013;

- Определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 04.09.2012 по делу N 33-8487;

- Определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 07.07.2011 по делу N 33-2283.