Вы здесь

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

СТ 681 ГК РФ

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Комментарий к Ст. 681 Гражданского кодекса РФ

1. Обязанности по ремонту жилого помещения, переданного по договору найма, распределяются следующим образом:

- обязанность по текущему ремонту возлагается на нанимателя, поскольку текущий ремонт в отношении жилого помещения представляет собой проведение ремонтных работ, направленных на поддержание внешнего вида жилого помещения в нормальном состоянии (например, замена обоев, побелка потолков, установка новых потолков и т.п.). Соответственно, поскольку наниматель проживает в этом жилом помещении и пользуется им, то на него и возлагаются эти обязанности;

- обязанность по капитальному ремонту возлагается на наймодателя, так как капитальный ремонт в отношении жилого помещения представляет проведение ремонтных работ, направленных на восстановление несущих конструкций жилого помещения, его технических характеристик, оборудования и иных элементов, связанных с поддержанием жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания.

При этом договором найма указанные обязанности могут быть распределены иным способом, например, обязанность по капитальному и текущему ремонту может быть возложена полностью на нанимателя или на наймодателя, либо может быть предусмотрено условие о возмещении расходов нанимателю или наймодателю на проведение соответствующих видов ремонта.

Запрет на переоборудование жилого дома, в котором находится переданное по договору найма жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя, на наш взгляд, не может быть реализован, так как он не имеет адресата. Иными словами, если жилое помещение находится в многоквартирном доме, то возникает вопрос о том, кто является адресатом данного запрета и кому необходимо получить согласие нанимателя, учитывая, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не относится принятие решения о переоборудовании жилого дома.

Под существенным изменением условий пользования жилым помещением следует понимать такое изменение, в результате которого наниматель вынужден использовать помещение для иных целей, чем проживание, либо наниматель лишается каких-либо благ в результате использования жилого помещения для проживания.

2. Применимое законодательство:

- ЖК РФ;

- Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170;

- Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004;

- Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 N 266;

- Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 07.02.2014 N 41/пр;

- Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 07.07.2014 N 12315-АЧ/04.

3. Судебная практика:

- Определение Конституционного Суда РФ от 24.09.2013 N 1316-О;

- Определение ВС РФ от 05.02.2013 N АКПИ13-133;

- Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 29.10.2008 N 5-Г08-78;

- Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 10.03.2004 N 71-Г04-4;

- Постановление ФАС Московского округа от 12.07.2012 N Ф05-6773/12 по делу N А40-102522/2011;

- Определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 20.04.2011 по делу N 33-2135;

- решение Калининградского областного суда от 11.12.2003 N 3-99/2003.

Комментарий к Ст. 681 Гражданского кодекса РФ

1. Обязанности по ремонту жилого помещения, переданного по договору найма, распределяются следующим образом:

- обязанность по текущему ремонту возлагается на нанимателя, поскольку текущий ремонт в отношении жилого помещения представляет собой проведение ремонтных работ, направленных на поддержание внешнего вида жилого помещения в нормальном состоянии (например, замена обоев, побелка потолков, установка новых потолков и т.п.). Соответственно, поскольку наниматель проживает в этом жилом помещении и пользуется им, то на него и возлагаются эти обязанности;

- обязанность по капитальному ремонту возлагается на наймодателя, так как капитальный ремонт в отношении жилого помещения представляет проведение ремонтных работ, направленных на восстановление несущих конструкций жилого помещения, его технических характеристик, оборудования и иных элементов, связанных с поддержанием жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания.

При этом договором найма указанные обязанности могут быть распределены иным способом, например, обязанность по капитальному и текущему ремонту может быть возложена полностью на нанимателя или на наймодателя, либо может быть предусмотрено условие о возмещении расходов нанимателю или наймодателю на проведение соответствующих видов ремонта.

Запрет на переоборудование жилого дома, в котором находится переданное по договору найма жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя, на наш взгляд, не может быть реализован, так как он не имеет адресата. Иными словами, если жилое помещение находится в многоквартирном доме, то возникает вопрос о том, кто является адресатом данного запрета и кому необходимо получить согласие нанимателя, учитывая, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не относится принятие решения о переоборудовании жилого дома.

Под существенным изменением условий пользования жилым помещением следует понимать такое изменение, в результате которого наниматель вынужден использовать помещение для иных целей, чем проживание, либо наниматель лишается каких-либо благ в результате использования жилого помещения для проживания.

2. Применимое законодательство:

- ЖК РФ;

- Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170;

- Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004;

- Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 N 266;

- Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 07.02.2014 N 41/пр;

- Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 07.07.2014 N 12315-АЧ/04.

3. Судебная практика:

- Определение Конституционного Суда РФ от 24.09.2013 N 1316-О;

- Определение ВС РФ от 05.02.2013 N АКПИ13-133;

- Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 29.10.2008 N 5-Г08-78;

- Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 10.03.2004 N 71-Г04-4;

- Постановление ФАС Московского округа от 12.07.2012 N Ф05-6773/12 по делу N А40-102522/2011;

- Определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 20.04.2011 по делу N 33-2135;

- решение Калининградского областного суда от 11.12.2003 N 3-99/2003.