Вы здесь

Статья 671. Договор найма жилого помещения

СТ 671 ГК РФ

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарий к Ст. 671 Гражданского кодекса РФ

1. Договор найма жилого помещения, по сути, представляет собой передачу жилого помещения из собственности во владение и пользование, то есть предметом такого договора является жилое помещение. Данный договор является двусторонним, субъекты:

- наймодатель - лицо, у которого жилое помещение находится на праве собственности, или лицо, обладающее жилым помещением на ином вещном праве, у которого имеются делегированные собственником жилого помещения полномочия на заключение договора найма жилого помещения;

- наниматель - лицо, которое приобретает жилое помещение у наймодателя во владение и пользование за плату с целью проживания в нем.

Таким образом, договор найма жилого помещения является особенностью договора аренды, поскольку у данного договора специфичны:

- цель - исключительно проживание в жилом помещении, но не использование его в предпринимательских целях, целях, связанных с извлечением выгоды, а также создания в нем производственных или офисных помещений:

- предмет - только жилое помещение;

- субъекты - наниматель и наймодатель.

Что касается юридической природы договора найма жилого помещения, то такой договор является:

- консенсуальным;

- возмездным;

- взаимным.

Нанимателями жилых помещений могут быть только граждане, так как только они могут использовать жилое помещение для проживания в нем. В случае если нанимателями хотят быть юридические лица, с ними оформляется договор аренды либо иной договор, помимо договора найма (например, договор ссуды, договор купли-продажи), поскольку собственно юридические лица проживать в жилом помещении не могут. Однако жилые помещения могут использоваться юридическими лицами для целей, обусловленных договором найма, то есть для проживания в них граждан. Иными словами, юридические лица, заключив, например, договор аренды на жилое помещение и получив соответствующие полномочия от арендодателя (собственника жилого помещения), могут использовать жилое помещение в целях передачи по договору найма гражданам для проживания.

2. Применимое законодательство:

- ЖК РФ.

3. Судебная практика:

- Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1079-О-О;

- Определение Конституционного Суда РФ от 17.11.2009 N 1475-О-О;

- Определение Конституционного Суда РФ от 13.10.2009 N 1202-О-О;

- Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 N 08АП-7903/2014;

- Определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 10.09.2014 по делу N 33-19774;

- Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014 N 07АП-7028/14;

- Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 28.08.2014 по делу N 33-2547/2013;

- Определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 15.08.2014 по делу N 11-7961/2014;

- Определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 14.08.2014 по делу N 33-10221/2014;

- Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 12.08.2014 по делу N 33-2397/2014;

- Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12.04.2012 N 33-10115;

- Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2009 N 05АП-1249/2009;

- Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2007 N А56-41036/2006;

- Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2006 N Ф09-4027/06-С2;

- Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 N 19АП-6381/12;

- Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2009 N 05АП-3542/2009.