Комментарий к статье 608 Гражданского кодекса РФ

Статья 608. Арендодатель

Комментарий к Ст. 608 ГК РФ:

1. Коммент. ст. посвящена определению правового статуса арендодателя - одной из сторон договора аренды. По общему правилу арендодателем может быть собственник имущества как лицо, имеющее право им распоряжаться (ст. 209 ГК РФ). Недаром в дореволюционном законодательстве арендодатель назывался "хозяином", чем подчеркивалось его наиболее полное право на вещь. Положение о том, что именно собственник по общему правилу может выступать в качестве арендодателя, распространяется как на физических лиц, так и на организации, причем как коммерческие, так и некоммерческие, а также на Российскую Федерацию, ее субъекты и муниципальные образования.

В настоящее время законодательство не содержит существенных ограничений собственника в возможности сдачи его имущества в аренду. Исключениями служат законодательный или договорный запрет на передачу имущества в аренду (например, законом в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК или договором о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду предмета залога), а также обособление имущества в целях создания унитарного предприятия или учреждения. Например, передача имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления лишает собственника права распоряжаться этим имуществом в форме сдачи в аренду. Договоры аренды, заключенные собственником в отношении такого имущества, должны признаваться недействительными (пп. 40 - 41 Постановления ВС и ВАС N 6/8). Кроме того, существует ряд общих ограничений: сдача в аренду имущества некоммерческими организациями допускается в той мере, в какой это не противоречит целям их деятельности (см. коммент. к ст. 48 - 49 ГК РФ). Физические лица, систематически извлекающие доходы за счет сдачи имущества в аренду, подлежат государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей (см. коммент. к ст. 23 ГК РФ).

2. Лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, также могут выступать в качестве арендодателей. В частности, такое полномочие может основываться на договоре (например, договоре комиссии, доверительного управления) либо непосредственно на законе (так, родители и усыновители малолетних в возрасте до 14 лет, а также их опекуны, равно как и опекуны лиц, признанных недееспособными, приобретают право сдавать в аренду имущество подопечных при условии получения на это предварительного согласия органов опеки и попечительства). Следует подчеркнуть, что при представительстве в его классическом смысле (в силу договора поручения или агентского договора в части полномочий, осуществляемых от имени принципала) в качестве арендодателя выступает сам собственник, т.е. представляемый, а не представитель.

Наиболее распространена передача функций арендодателя от собственника к другим субъектам гражданского права при аренде государственного и муниципального имущества.

Управление федеральной собственностью, в том числе через определение органов, уполномоченных сдавать имущество в аренду, осуществляет Правительство РФ (ст. 114 Конституции РФ). По общему правилу договоры аренды федерального имущества заключают Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество) и его территориальные управления (см.: Постановления Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" (СЗ РФ. 2004. N 15. Ст. 1492), от 27 ноября 2004 г. "О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом" (СЗ РФ. 2004. N 49. Ст. 4897)). Аналогичный порядок определения уполномоченных органов, как правило, установлен в отношении государственной собственности субъектов РФ. Участие муниципальных образований в арендных правоотношениях осуществляется через органы местного самоуправления (ст. 14, 34 - 37, 51 Закона об организации местного самоуправления).

Закон может определять другие органы и организации, которым предоставлено право выступать в качестве арендодателей государственного и муниципального имущества (п. 3 ст. 125 ГК РФ).

3. В качестве арендодателей государственного и муниципального имущества могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, унитарные предприятия, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 113 - 114, 295 - 297, п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, могут сдавать в аренду недвижимое имущество только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ, ст. 18 Закона об унитарных предприятиях). Распоряжаться принадлежащим на праве хозяйственного ведения движимым имуществом, в том числе сдавать его в аренду, указанные предприятия вправе самостоятельно.

Казенные предприятия основаны на праве оперативного управления и в силу этого подчинены более жестким ограничениям: они вправе сдавать в аренду всякое принадлежащее им имуществом только с согласия собственника (в лице Правительства РФ или уполномоченного им федерального органа исполнительной власти - для федеральных предприятий; уполномоченного органа государственной власти субъекта РФ - для предприятия субъекта РФ; уполномоченного органа местного самоуправления - для муниципального предприятия).

Уставом любого унитарного предприятия могут быть предусмотрены виды и (или) размер иных сделок, совершение которых не может осуществляться без согласия собственника имущества такого предприятия. Кроме того, имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными (ст. 18 Закона об унитарных предприятиях). Например, предприятие не вправе - даже с согласия собственника - сдать в аренду оборудование, если в результате этого будет прекращена или существенно приостановлена его основная производственная деятельность (п. 9 Постановления ВАС N 8). В условиях рыночной экономики подобный "дамоклов меч" ничтожности договоров аренды ввиду весьма трудноразличимого на практике противоречия уставным целям деятельности унитарных предприятий снижает доверие к ним как к арендодателям.

4. Учреждение может быть арендодателем при соблюдении ряда условий, установленных в ст. 296 ГК и ст. 3 Закона об учреждениях. Частное или бюджетное учреждение не вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ним собственником или приобретенное этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Автономное учреждение без согласия собственника не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество и особо ценное движимое имущество, закрепленное за ним собственником или приобретенное автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальное закрепленное за ним имущество автономное учреждение вправе сдавать в аренду самостоятельно, если иное не установлено законом. Наконец, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то приобретенное за счет этих доходов имущество может сдаваться учреждением в аренду самостоятельно, но с учетом целей деятельности этого вида юридического лица.

5. Примером случаев, когда арендодателями выступают лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, является также сдача имущества в аренду субъектами права пожизненного наследуемого владения (на эту возможность указывает п. 1 ст. 617 ГК РФ) или арендаторами (п. 2 ст. 615 ГК в контексте с коммент. ст.).

6. На практике встречаются ситуации, когда арендодателем выступил неуполномоченный субъект, т.е. не собственник и не лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. В таких случаях судами на основании ст. 168 ГК констатируется ничтожность договора аренды, противоречащего ст. 209, 608 ГК РФ.

7. Если фигура арендодателя обособлена коммент. ст., то отдельной правовой нормы об арендаторе в ГК не содержится. Видимо, это связано с тем, что по общему правилу к арендатору закон не предъявляет каких-либо специальных требований: им может быть любое дееспособное физическое лицо и любая организация, а также любое публично-правовое образование. Лишь в отдельных случаях арендатор должен быть специальным субъектом (так, арендатором жилых помещений - в целях отграничения от договора их найма - может быть только юридическое лицо, п. 2 ст. 671 ГК; арендатором предприятия и лизингополучателем - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, п. 1 ст. 656, ст. 665 ГК РФ) или, во всяком случае, выполнить требования, установленные законодательством: например, получить лицензию на осуществление соответствующей деятельности (заключение договора аренды при нарушении требований о лицензировании может стать основанием для признания его недействительным (ст. 173 ГК РФ)).