Статья 448 ГК РФ (последняя редакция с комментариями). Организация и порядок проведения торгов

СТ 448 ГК РФ

1. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

2. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

3. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

4. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

В случае, если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от проведения торгов.

5. Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией.

6. Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

8. Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Комментарий к Ст. 448 Гражданского кодекса РФ

1. В п. 1 комментируемой статьи предусматривается деление торгов (аукционов и конкурсов) на открытые и закрытые. Основанием такого деления служит степень свободы участия в торгах. В то время как в открытых торгах могут участвовать любые лица, в закрытых торгах участвуют только специально приглашенные для этого лица.

Возможность участия в открытых торгах любого лица не означает, что законодательством не могут быть установлены определенные требования, ограничения в отношении лиц, которые могут участвовать в открытых торгах. Например, в соответствии со ст. 5 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в открытых торгах покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25%.

Вид торгов может быть предусмотрен законом.

2. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает основные правила, касающиеся извещения о проведении торгов, в том числе правила, предусматривающие сроки, в которые должно быть опубликовано извещение о проведении торгов, а также требования к содержанию извещения о проведении торгов.

Извещение о проведении торгов не является публичной офертой, поскольку договор, заключаемый на торгах, не может быть заключен с любым лицом, которое отзовется на оферту. Извещение является актом, выражающим волю организатора торгов заключить договор путем проведения торгов и фиксирующим основные параметры торгов.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором торгов не позднее чем за 30 дней до проведения торгов, если иное не предусмотрено законом.

Извещение должно содержать сведения:

- о времени торгов;

- о месте торгов;

- о форме торгов;

- о предмете торгов;

- о существующих обременениях продаваемого имущества;

- о порядке проведения торгов (в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги);

- о начальной цене.

3. Пункт 3 комментируемой статьи закрепляет, что условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

4. В абз. 1 п. 4 комментируемой статьи закреплена возможность организатора открытых торгов, опубликовавшего извещение, отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса, если в законе или в извещении о проведении торгов не предусмотрено иное.

В случае если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением сроков для отказа от проведения торгов, установленных абз. 1 п. 4 комментируемой статьи, он обязан возместить участникам торгов понесенный ими реальный ущерб. Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от проведения торгов.

5. В п. 4 комментируемой статьи изложены правила внесения задатка, а также его возвращения участникам торгов. Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов.

Задаток возвращается в двух случаях:

а) если торги не состоялись;

б) если лица участвовали в торгах, но не выиграли их.

Если же лицо выиграло торги, то при заключении с таким лицом договора сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному с ним договору.

Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией (см. комментарий к ст. 368 ГК РФ).

6. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора (при условии, что иные положения об этом не установлены законом).

Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.

7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов (см. комментарий к п. 3 ст. 447 ГК РФ), то действуют следующие правила (абз. 3 п. 6, п. п. 7 и 8 комментируемой статьи):

1) при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения;

2) победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом;

3) условия договора, заключенного по результатам торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

8. Судебная практика:

- "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016) (см. вопрос 10);

- Обзор по вопросам судебной практики, возникающим при рассмотрении дел о защите конкуренции и дел об административных правонарушениях в указанной сфере (утв. Президиумом ВС РФ 16.03.2016) (см. п. 5);

- Постановление Пленума ВС РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (см. п. п. 71, 72);

- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" (см. п. п. 1 - 5);

- Определение ВС РФ от 01.07.2016 N 306-ЭС16-3230 по делу N А57-494/2014 (о признании незаконным пункта договора о задатке, торгов в форме аукциона и заключенного по их итогам договора, применении последствий недействительности сделки);

- Определение ВС РФ от 01.07.2016 N 305-ЭС16-3457 по делу N А40-117109/2010 (об оспаривании решения в части отказа в допуске к участию в торгах, результатов торгов, договоров купли-продажи, признании участником и победителем торгов, обязании заключить договоры купли-продажи);

- Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.07.2016 N Ф01-2022/2016 по делу N А39-1470/2015 (о признании недействительными повторных публичных торгов по реализации заложенного имущества (части здания и права аренды земельного участка));

- Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.06.2016 N Ф04-8406/2014 по делу N А27-10627/2013 (о признании недействительными открытых торгов по реализации имущества должника и заключенного по их результатам договора купли-продажи, применении последствий недействительности и обязании провести повторные торги);

- Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.07.2016 N Ф05-9600/2016 по делу N А40-117165/15 (о признании договора купли-продажи в редакции соглашения недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки).