Вы здесь

Статья 222. Самовольная постройка

СТ 222 ГК РФ

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Комментарий к Ст. 222 Гражданского кодекса РФ

1. Комментируемая статья, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.

В соответствии с п. 1 комментируемой статьи самовольная постройка - здание, сооружение или другое строение, характеризующиеся следующими признаками (альтернативно):

1) возведенные, созданные на земельном участке:

а) не предоставленном в установленном порядке (см. ст. ст. 15, 22 - 24, 25, гл. V.1 и др. ЗК РФ);

б) или разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта (см. ст. 7 ЗК РФ; ст. 37 ГрК РФ; Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении Классификатора видов разрешенного использования земельных участков");

2) возведенные, созданные:

а) без получения на это необходимых разрешений (см. ст. 51 и др. ГрК РФ, ст. ст. 2, 3 и др. ФЗ от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации");

б) или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (см. п. п. 8, 9 ст. 1, ст. ст. 30, 39 и др. ГрК РФ; ФЗ от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"; Постановление Правительства РФ от 26.12.2014 N 1521; Приказ Росстандарта от 30.03.2015 N 365; СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (утв. Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 N 820) и др.).

Таким образом, в п. 1 комментируемой статьи закреплены признаки, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой.

Так, рассматривая дело об обязании осуществить снос самовольной постройки - здания магазина, исследовав представленный в дело договор аренды земельного участка, а также дополнительное соглашение к нему о продлении договора, с позиций буквального толкования содержащихся в них слов и выражений, суды выявили, что волеизъявление сторон при заключении договора было направлено на предоставление земельного участка для эксплуатации временного объекта (без наделения правом на осуществление строительства и с обязанностью арендатора по вывозу объекта после прекращения договора аренды). При этом доказательств предоставления предпринимателю земельного участка в целях строительства капитального объекта в установленном законом порядке в материалах дела не имеется.

Судом отмечено, что постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка). По правилам ст. 222 ГК РФ недвижимый объект, созданный без согласия собственника земли, может быть квалифицирован в качестве самовольной постройки. Порядок предоставления земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в период возведения спорного объекта был урегулирован положениями ст. ст. 30, 31 ЗК РФ.

Оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о несоответствии возведенного предпринимателем строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено. При таких обстоятельствах суды сделали соответствующий вышеназванным нормам гражданского, земельного и градостроительного законодательства вывод о том, что на спорный объект недвижимости распространяется правовой режим самовольной постройки, которая подлежит сносу по правилам п. 2 ст. 222 ГК РФ (см. подробнее Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.07.2016 N Ф03-3314/2016 по делу N А24-4934/2015).

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, следовательно, оно не вправе распоряжаться такое постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Пленум ВС РФ на этот счет отметил, что по смыслу ст. ст. 128, 129, 222 ГК РФ самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано (см. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016)).

По общему правилу, предусмотренному абз. 2 п. 2 комментируемой статьи, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (см. письмо ФССП России от 31.03.2014 N 8 "Методические рекомендации по исполнению судебных решений о сносе самовольно возведенных строений"). Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку (см. п. п. 3 и 4 комментируемой статьи).

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (в предусмотренных законом случаях также в ином установленном законом порядке) за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

При практическом применении комментируемых норм следует учитывать разъяснения, данные Пленумами ВС РФ и ВАС РФ в Постановлении от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в том числе:

1) собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки;

2) с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом (см., например, Апелляционное определение Орловского областного суда от 13.05.2015 по делу N 33-1149, Определение Ленинградского областного суда от 26.02.2015 N 33-1126/2015, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.09.2015 N Ф08-6652/2015 по делу N А01-2332/2013 и др.);

3) по смыслу абз. 2 п. 2 комментируемой статьи ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка;

4) в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получивший имущество во владение;

5) если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку;

6) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию;

7) если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (см. также Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.08.2016 N Ф04-2933/2016 по делу N А81-5242/2015).

4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен:

а) в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации);

б) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки. Срок для сноса устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

Для случаев, когда лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, п. 4 комментируемой статьи предусматривает следующий порядок действий:

1) орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

- обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

- обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети Интернет сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

- обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

2) снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети Интернет сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Обратим внимание на то, что в соответствии со ст. 22 ФЗ от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения п. 4 комментируемой статьи не распространяются на самовольные постройки, относящиеся в соответствии с федеральным законом к имуществу религиозного назначения, а также предназначенные для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующие с ним единый монастырский, храмовый или иной культовый комплекс. Понятие "имущество религиозного назначения" используется в значении, указанном в п. 1 ст. 2 ФЗ от 30.11.2010 N 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".

5. Судебная практика:

- Определение КС РФ от 03.07.2007 N 595-О-П "По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации";

- Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (см. п. п. 22 - 31);

- Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (см. п. 11);

- Постановление Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" (см. п. 1);

- Постановление Пленума ВС РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" (см. п. 64);

- Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014);

- Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013);

- Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016) (см. п. 2 из раздела I "Разрешение споров, связанных с использованием земельных участков для жилой застройки");

- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации";

- Определение ВС РФ от 12.07.2016 N 22-КГ16-5 (о признании права собственности на нежилое здание);

- Определение ВС РФ от 28.06.2016 по делу N 305-ЭС15-6246, А41-17069/2014 (об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, признании самовольными постройками, обязании снести объекты недвижимости);

- Определение ВС РФ от 21.06.2016 N 47-КГ16-4 (о сносе самовольного строения);

- Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.07.2016 N Ф01-1370/2016, Ф01-1371/2016 по делу N А79-835/2015 (об обязании осуществить снос самовольной постройки и освободить самовольно занятый земельный участок);

- Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.07.2016 N Ф04-2742/2016 по делу N А46-11386/2015 (об обязании снести самовольную постройку);

- Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.07.2016 N Ф04-2752/2016 по делу N А03-16936/2015 (о признании права собственности на самовольную постройку - не завершенное строительством одноэтажное здание);

- Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.08.2016 N Ф05-10751/2016 по делу N А40-72060/14 (о признании строений самовольными постройками, обязании снести самовольные постройки, признании зарегистрированного права собственности на нежилое здание с пристройкой отсутствующим);

- Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.07.2016 N Ф06-9773/2016 по делу N А55-5610/2015 (о признании права собственности на реконструированные объекты недвижимости);

- Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.08.2016 N Ф08-5180/2016 по делу N А32-41373/2013 (о признании самовольными постройками гаражных боксов, обязании осуществить снос самовольно возведенных гаражных боксов, демонтаж фундамента, освободить и привести в пригодное для использования состояние самовольно занимаемый земельный участок);

- Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.08.2016 N Ф09-7522/16 по делу N А07-667/2015 (о признании самовольной постройкой пристроя к зданию, обязании снести строение);

- Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 08.08.2016 N Ф10-2737/2016 по делу N А35-8246/2014 (о признании права собственности на нежилое здание).