Вы здесь

Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество

СТ 8.1 ГК РФ

1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.

5. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 3 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.

Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

6. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.

Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.

Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде.

9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.

10. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом.

Комментарий к Ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ

1. Государственная регистрация прав на имущество представляет собой юридическое признание государством факта наличия прав на имущество, а также факта ограничения или обременения имущественных прав. Таким образом, государственной регистрации подлежат:

- права, определяющие принадлежность отдельных видов имущества тому или иному субъекту;

- ограничения имущественных прав;

- обременения прав на имущество.

Орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на имущество, обеспечивает:

1) проверку наличия правовых оснований для государственной регистрации, наличия всех документов, необходимых для государственной регистрации, соответствия этих документов требованиям законодательства, а также соответствия всем иным требованиям законодательства о государственной регистрации;

2) открытость и достоверность сведений, содержащихся в государственном реестре, то есть возможность доступа к этим сведениям и их соответствие действительности.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

2. Моментом возникновения, прекращения и изменения прав на имущество является внесение соответствующих сведений об этом в государственный реестр (если иное не установлено законом), поскольку наличие в указанном реестре данных сведений является единственным доказательством факта существования прав на имущество.

3. Отдельные сделки (в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон), подлежащие государственной регистрации и являющиеся основанием возникновения, изменения или прекращения прав на имущество, подлежат нотариальному удостоверению (см. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1), то есть совершению на них удостоверительной надписи, подтверждающей ее законность и наличие у ее сторон права на ее заключение.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

4. Право на имущество может возникнуть в силу обстоятельств, предусмотренных в законе. Например, в случае смерти реабилитированных лиц возврат имущества, возмещение его стоимости или выплата денежных компенсаций производится их наследникам по закону первой очереди. В этом случае государственная регистрация права на имущество осуществляется только по заявлению того лица, в отношении которого наступают правовые последствия в виде приобретения ими, изменения или прекращения прав на имущество. В случае с имуществом умерших реабилитированных лиц государственная регистрация прав на имущество осуществляется только по заявлению наследников по закону первой очереди.

В то же время законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.

5. На уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, возлагаются следующие обязанности:

1) проверить полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации (в частности, проверить наличие у него документа, удостоверяющего личность, документы, подтверждающие наличие полномочий на представительство интересов (доверенность, выписка из протокола общего собрания уполномоченного органа, судебный акт и т.п.));

2) проверить правовую обоснованность оснований для государственной регистрации - наличие юридических фактов для государственной регистрации в соответствии с законодательством;

3) проверить иные предусмотренные законом обстоятельства и документы (например, наличие нотариального удостоверения сделки, представление заявителем всех документов, требуемых в соответствии с законодательством);

4) проверить соответствие заключенной сделки законодательству (в случае, если она подлежит нотариальному удостоверению, и на основании этой сделки возникает, изменяется или прекращается право на имущество).

6. Право на имущество, зарегистрированное в реестре, может быть оспорено только в судебном порядке (в рамках искового производства или в рамках производства по делам об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти). При этом в случае обжалования до того, как в судебном порядке не будет установлен законный (действительный) обладатель права на имущество, таким обладателем будет считаться тот, кто в качестве правообладателя указан в реестре.

Следует учесть, что если лицо, участвующее в деле, знало либо должно было знать о том, что в реестре содержатся сведения, не соответствующие действительности, то оно не имеет права использовать эти сведения как какое-либо доказательство. То есть ссылаться на эти сведения в целях разрешения дела по существу в свою пользу. При этом сам факт того, что такое лицо знало либо должно было знать о таких сведениях, также требует доказательства.

7. В случае возникновения спора о праве на имущество, зарегистрированном в реестре, в реестр может быть внесена отметка о наличии судебного спора о праве либо о возражении какого-либо лица относительно уже зарегистрированного права на имущество. При этом если лицо, имеющее возражения в отношении зарегистрированного в реестре права на имущество, не подало в суд заявление об оспаривании зарегистрированного в реестре права в течение трех месяцев с момента такой регистрации, то отметка о таком возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.

8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде.

9. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, при наличии доказанности его вины обязан возместить причиненные им убытки (за счет казны Российской Федерации), возникшие в связи:

- с незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество;

- уклонением от государственной регистрации;

- внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве;

- иным нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество.

Убытки возмещаются за счет бюджетных ассигнований, выделяемых в целях исполнения судебных актов по искам к Российской Федерации о возмещении вреда, причиненного гражданину в результате незаконных действий (бездействия) органов государственной власти (государственных органов) либо должностных лиц этих органов.

10. Предусмотренные комментируемой статьей положения о государственной регистрации прав на имущество применяются ко всем гражданским правоотношениям, связанным с осуществлением государственной регистрации прав на имущество, если ГК РФ не установлены иные положения, регулирующие аналогичные правоотношения.

11. По состоянию на 01.08.2016 основным актом, регулирующим в соответствии с ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав, является ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако здесь необходимо принимать во внимание ряд следующих изменений:

1) с 01.01.2017 в основной части (за исключением отдельных положений, для которых предусмотрены иные сроки) вступает в силу ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", регулирующий отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно этому Закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных данным Законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, с 01.01.2017 кадастровый учет недвижимости и государственная регистрация прав на нее объединены в единую систему учета и регистрации. Будет сформирован Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который объединит сведения, содержащиеся на сегодняшний день в кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В ЕГРН, в частности, войдут реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), реестр прав, их ограничений и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), а также реестр границ (сведения о границах в настоящее время содержатся в кадастре недвижимости). Вести ЕГРН будут в электронном виде. Исключение составят реестровые дела. В них на бумажном носителе будут храниться оформленные в простой письменной форме и представленные в бумажном виде заявления, а также документы, оригиналы которых отсутствуют в других органах государственной власти, органах местного самоуправления и архивах. Отметим, что на сегодняшний день кадастр недвижимости и ЕГРП ведутся на электронных и бумажных носителях, при этом последние имеют приоритет;

2) согласно ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на нее должен исключительно Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) и его территориальные органы. Эти полномочия нельзя будет передать подведомственным учреждениям. По состоянию на 01.08.2016 государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним осуществляет Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), а кадастровый учет - подведомственная ему Кадастровая палата по субъектам РФ;

3) в силу ст. 69 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" технический учет или государственный учет объектов недвижимости, осуществленный до дня вступления в силу данного Закона, признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. Также по вопросу особенностей осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости в отдельных случаях см. ст. 70 указанного Закона;

4) со дня вступления в силу ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (см. ч. 6 ст. 72 данного Закона) сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в ст. 4 данного Закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Из чего следует, что осуществлять перерегистрацию ранее учтенных объектов недвижимости не нужно;

5) согласно ФЗ от 03.07.2016 N 361-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации":

а) с 01.01.2017 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" изменит свое наименование - ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" и будет регулировать отношения, возникающие в связи с осуществлением кадастровой деятельности, деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров;

б) с 01.01.2017 признаны утратившими силу главы I - IV, ст. 31 и глава VI ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

в) с 01.01.2020 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" признан утратившим силу.

12. Судебная практика:

- Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (см. п. п. 3 - 6 и др.);

- справка о соотношении статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с положениями раздела VII Гражданского кодекса Российской Федерации "Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации" (утв. Постановлением Президиума Суда по интеллектуальным правам от 22.08.2014 N СП-21/10).